როგორ შევიძინოთ ბინა საქართველოში

01 · ჯერ სრული ბიუჯეტი განსაზღვრეთ

გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ განცხადებაში მითითებული ფასი, არამედ შესყიდვის სრული ღირებულება: რეგისტრაცია, იურიდიული შემოწმება, საბანკო ან დაფინანსების ხარჯები, რემონტი, ავეჯი, შენობის მომსახურება და შეძენის შემდეგ საჭირო სამუშაოები. წინასწარ განსაზღვრეთ მიზანიც — საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ შემდგომი გაყიდვისთვის ყიდულობთ, რადგან ეს ცვლის მდებარეობის, გეგმარებისა და შენობის არჩევანს.

02 · შეამოწმეთ არა მხოლოდ ბინა

შესაძლებლობის შემთხვევაში ბინა ადგილზე დაათვალიერეთ: გეგმარება, ბუნებრივი განათება, ხმაური, ტენიანობა, ფანჯრები, გათბობა, წყლის წნევა, ელექტროობა, სანტექნიკა და დაურეგისტრირებელი ცვლილებების ნიშნები. შემდეგ შეაფასეთ სადარბაზო, ლიფტი, საერთო სივრცეები, პარკინგი და მთლიანად შენობის მდგომარეობა; საჭიროების შემთხვევაში — სახურავის ან სარდაფის საკითხებიც. კარგად გარემონტებული ბინა მაინც შეიძლება ცუდი შენაძენი იყოს, თუ თავად შენობას სერიოზული პრობლემები აქვს.

03 · გადახდამდე იურიდიული მონაცემები გადაამოწმეთ

აიღეთ საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი და შეამოწმეთ საკადასტრო კოდი, რეგისტრირებული მესაკუთრე, ბინის ფართობი და აღწერა. გადაამოწმეთ იპოთეკა, ყადაღა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები და სხვა რეგისტრირებული ვალდებულებები. დარწმუნდით, რომ ხელმომწერ პირს ქონების გაყიდვის უფლებამოსილება აქვს. თუ რეალური ბინა ან მისი გეგმარება რეგისტრირებულ მონაცემებს არ ემთხვევა, თანხის გადახდამდე გაარკვიეთ მიზეზი და როგორ უნდა გამოსწორდეს ეს საკითხი.

04 · დეველოპერისგან შეძენა

ახალ პროექტში შეამოწმეთ დეველოპერი ან გამყიდველი, მიწა და პროექტის დოკუმენტაცია, მშენებლობის სტატუსი და ხელშეკრულებაში ზუსტად რომელი ბინაა მითითებული. ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა ეწეროს ფასი, გადახდის გრაფიკი, ჩაბარების სავარაუდო ვადა, დასრულების მდგომარეობა, კომუნიკაციები და საერთო სივრცეები, ფართობის ცვლილებისას ანგარიშსწორების წესი, დაგვიანების შედეგები და როდის და როგორ დარეგისტრირდება თქვენი საკუთრება. მხოლოდ რენდერებს, გაყიდვების პრეზენტაციას ან ზეპირ დაპირებებს ნუ დაეყრდნობით.

05 · დაჯავშნა და ბე

დაჯავშნის თანხა ან ბე რეალურ სახელშეკრულებო ვალდებულებად მიიჩნიეთ. გადახდამდე დოკუმენტში ზუსტად უნდა ეწეროს ობიექტი, გადახდილი თანხა, ძირითადი ხელშეკრულების ვადა, არის თუ არა თანხა დაბრუნებადი, რა ხდება თუ იურიდიული შემოწმება პრობლემას გამოავლენს და რა შედეგი აქვს რომელიმე მხარის გარიგებიდან გასვლას. ყველა გადახდაზე შეინახეთ წერილობითი ქვითარი ან საბანკო ჩანაწერი.

06 · ხელშეკრულება და გადახდა

ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ზუსტად უნდა იყოს განსაზღვრული მხარეები და კონკრეტული ბინა, ფასი და ვალუტა, გადახდის მეთოდი და ვადები, ჩაბარების თარიღი, გარიგებაში შემავალი ავეჯი ან ტექნიკა, თუ ასეთი არსებობს, და პირობები, რომლებიც საბოლოო გადახდამდე უნდა შესრულდეს. თუ ქონებაზე არსებული დატვირთვა უნდა მოიხსნას, ხელშეკრულებამ უნდა განსაზღვროს როგორ და როდის მოხდება ეს. გამოიყენეთ გადახდის მეთოდი, რომელიც გარიგების მკაფიო მტკიცებულებას ტოვებს, და თანხის გაგზავნამდე გადაამოწმეთ მიმღების რეკვიზიტები.

07 · დაარეგისტრირეთ საკუთრება

საქართველოს კანონმდებლობით, გარიგების საფუძველზე უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენისთვის საჭიროა წერილობითი გარიგება და საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობის ან ცვლილების სტანდარტული რეგისტრაცია ამჟამად 150 ლარი ღირს და 4 სამუშაო დღემდე გრძელდება; ხელმისაწვდომია დაჩქარებული მომსახურებაც. რეგისტრაციის შემდეგ აიღეთ განახლებული ამონაწერი, სადაც მესაკუთრედ თქვენ ხართ მითითებული.

08 · ბინის ჩაბარება ცალკე ეტაპია

ჩაბარებისას ბინა კიდევ ერთხელ შეამოწმეთ და წერილობით დააფიქსირეთ შეთანხმებული ხარვეზები ან დაუსრულებელი სამუშაოები. გადაამოწმეთ გასაღებები, წვდომის ბარათები, მრიცხველების ჩვენებები, კომუნალური მომსახურება, მმართველი კომპანიის დავალიანება და გარიგებაში შემავალი ავეჯი ან ტექნიკა. ჩაბარების დოკუმენტი, გადახდის მტკიცებულებები, ხელშეკრულება და საბოლოო რეესტრის ამონაწერი ერთად შეინახეთ.

09 · მყიდველების ხშირი შეცდომები

ყველაზე ხშირი თავიდან ასაცილებელი შეცდომებია: თანხის გადახდა რეესტრის შემოწმებამდე, კარგი რემონტის კარგი შენობის გარანტიად აღქმა, ზეპირ დაპირებებზე დაყრდნობა, დეველოპერის ხელშეკრულების ხელმოწერა დაგვიანებისა და ფართობის ცვლილების პირობების წაკითხვის გარეშე, თანხის გადარიცხვა მკაფიო მტკიცებულების გარეშე და საკუთრების რეგისტრაციისა და ბინის ფიზიკური ჩაბარების ერთ ეტაპად აღქმა. ყველაზე მეტი თავიდან ასაცილებელი რისკი სწორედ გადახდამდე შეიძლება მოიხსნას.

მასალა საინფორმაციო ხასიათისაა და არ წარმოადგენს იურიდიულ, საგადასახადო ან საინვესტიციო რეკომენდაციას. კონკრეტული გადაწყვეტილების მიღებამდე გადაამოწმეთ ინფორმაცია და საჭიროების შემთხვევაში გაიარეთ კონსულტაცია შესაბამის სპეციალისტთან.