ინვესტირება უძრავ ქონებაში საქართველოში

01 · მთავარი მოკლედ

უცხოელ მყიდველს, როგორც წესი, შეუძლია შესაბამისი არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება პირდაპირ საკუთარ სახელზე დაარეგისტრიროს. ფიზიკური პირისთვის საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე, კანონით დადგენილი პირობების შესრულებისა და ხარჯების გამოქვითვის გარეშე, შეიძლება მოქმედებდეს 5%-იანი საშემოსავლო გადასახადი. საკუთრების სტანდარტული რეგისტრაცია ამჟამად ხელმისაწვდომია 4 სამუშაო დღეში, 150 ლარად; არსებობს დაჩქარებული მომსახურებაც.

02 · შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა?

დიახ. უცხო ქვეყნის მოქალაქეს, როგორც წესი, შეუძლია ბინის, კომერციული ფართისა და სხვა არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების საკუთარ სახელზე შეძენა და რეგისტრაცია. სასოფლო-სამეურნეო მიწა ცალკე რეგულირდება და მის საკუთრებაზე მნიშვნელოვანი შეზღუდვები მოქმედებს. თუ უძრავ ქონებას მიწის ნაკვეთიც ახლავს, გარიგებამდე აუცილებლად შეამოწმეთ რეესტრში მითითებული კატეგორია. ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ბინის ფლობისთვის ქართული კომპანიის გახსნა, როგორც წესი, საჭირო არ არის.

03 · რა უნდა შეამოწმოთ თანხის გადახდამდე

ობიექტი მხოლოდ ბინის, რემონტის ან დეველოპერის პრეზენტაციის მიხედვით არ შეაფასოთ. გადახდამდე შეამოწმეთ საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი და საკადასტრო კოდი; ვინ არის იურიდიულად რეგისტრირებული მესაკუთრე; იპოთეკა, ყადაღა, შეზღუდვები და რეგისტრირებული ვალდებულებები; ემთხვევა თუ არა რეალური ობიექტი რეგისტრირებულ ფართობსა და აღწერილობას; და აქვს თუ არა გამყიდველს გარიგების განხორციელების უფლებამოსილება. ახალ პროექტში ასევე შეამოწმეთ მიწაზე უფლება, მშენებლობის სტატუსი, ხელშეკრულება, ჩაბარების პირობები და თქვენი საკუთრების რეგისტრაციის მექანიზმი. საინვესტიციო ობიექტის შემთხვევაში გაითვალისწინეთ შენობის მომსახურება, კომუნალური ხარჯები, მოვლა, ავეჯის განახლება და სავარაუდო მოიჯარე ან მომავალი მყიდველი.

04 · გადასახადები, რომლებზეც ყველაზე ხშირად კითხულობენ

ფიზიკური პირისთვის საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი, შესაბამისი კანონით დადგენილი პირობების შესრულებისა და ხარჯების გამოქვითვის გარეშე, როგორც წესი, შეიძლება 5%-ით დაიბეგროს. ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის ან სახლის გაყიდვისას მიღებული დასაბეგრი ნამეტი, როგორც წესი, 5%-ით იბეგრება. თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონება საკუთრებაში ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო, მისი გაყიდვით მიღებული ნამეტი, როგორც წესი, საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება. შესაძლოა არსებობდეს წლიური ქონების გადასახადიც — მისი წარმოშობა და ოდენობა დამოკიდებულია მესაკუთრის გარემოებებზე, მათ შორის ოჯახის შემოსავალზე, ქონებასა და მიწაზე. ქონების შეძენა და საგადასახადო რეზიდენტობა სხვადასხვა საკითხია: მხოლოდ ბინის ყიდვა ავტომატურად არ ნიშნავს საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტობას.

05 · როგორ მიმდინარეობს შეძენა

პირველ ეტაპზე მოწმდება საკუთრება, შეზღუდვები, დოკუმენტები და თავად უძრავი ქონება. შემდეგ ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა ჩაიწეროს ობიექტი, ფასი, გადახდის წესი, ვადები და ის პირობები, რომლებიც თანხის გადახდამდე უნდა შესრულდეს. ამის შემდეგ საკუთრების გადასვლა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში; სტანდარტული რეგისტრაცია ამჟამად ხელმისაწვდომია ოთხ სამუშაო დღეში, ასევე არსებობს დაჩქარებული მომსახურება. ხელშეკრულება, გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები, რეესტრის ამონაწერი, შემოწმების შედეგები და მნიშვნელოვანი მიმოწერა ერთად შეინახეთ.

06 · დაითვალეთ წმინდა შემოსავალი და არა სარეკლამო პროცენტი

რეკლამაში მითითებული მაღალი შემოსავლიანობა და ინვესტორის რეალური შედეგი ხშირად განსხვავდება. წლიურ ქირას გამოაკელით ქირის გადასახადი, ცარიელი პერიოდები, ქონების მართვა, შეკეთება და მოვლა, შენობის ან მმართველი კომპანიის გადასახადები, ავეჯის განახლება და დაზღვევა, თუ გამოიყენება. შემდეგ მიღებული თანხა შეადარეთ სრულად ჩადებულ კაპიტალს და არა მხოლოდ ბინის ფასს. სრულ ინვესტიციაში შეიძლება შედიოდეს შეძენის ფასი, რეგისტრაცია, იურიდიული მომსახურება, რემონტი, ავეჯი და დაფინანსების ხარჯი.

07 · გაყიდვაზე ჯერ კიდევ ყიდვამდე იფიქრეთ

ქირიდან მიღებული შემოსავალი ინვესტიციის მხოლოდ ერთი ნაწილია. დაუსვით საკუთარ თავს კითხვა: ვინ იყიდის ამ ქონებას ჩემგან მომავალში? ზოგჯერ ობიექტი ოდნავ დაბალი ქირის შემოსავლიანობით, მაგრამ უფრო ფართო სამომავლო მყიდველების წრით, უკეთესი შეიძლება იყოს, ვიდრე მაღალი სარეკლამო შემოსავლიანობის მქონე ძალიან სპეციფიკური ბინა. ერთად შეაფასეთ გეგმარება, შენობის ხარისხი, მდებარეობა, სრული ფასი და სამომავლო გაყიდვის შესაძლებლობა.

08 · უძრავი ქონება და ბინადრობა

საკუთრების უფლება და საიმიგრაციო სტატუსი ცალკე საკითხებია. მოქმედი წესებით, კანონით განსაზღვრულ საბაზრო ღირებულების ზღვარზე მეტი შესაბამისი არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების ფლობა შესაძლოა მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის საფუძველი გახდეს. თუ ქონება ბინადრობის მიზნითაც შეიძინება, გარიგებამდე ცალკე შეამოწმეთ ობიექტის საკვალიფიკაციო ღირებულება, საკუთრების სტრუქტურა და მოქმედი საიმიგრაციო მოთხოვნები.

09 · კითხვები

აქვს თუ არა უცხოელს ბინაზე ჩვეულებრივი რეგისტრირებული საკუთრების უფლება? შესაბამისი არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება, როგორც წესი, შესაძლებელია პირდაპირ უცხოელი მყიდველის სახელზე დარეგისტრირდეს. არსებობს თუ არა დამატებითი გადასახადი მხოლოდ იმიტომ, რომ მყიდველი უცხოელია? გადასახადები დამოკიდებულია გარიგებაზე, შემოსავალსა და გადასახადის გადამხდელის კონკრეტულ გარემოებებზე და არა მხოლოდ უცხო ქვეყნის მოქალაქეობაზე. ღირს თუ არა ბინის არჩევა მხოლოდ შემოსავლიანობის მიხედვით? არა — შეადარეთ წმინდა შემოსავალი, ცარიელი პერიოდის რისკი, შენობის ხარისხი, სამომავლო გაყიდვის შესაძლებლობა და სრული ინვესტიცია. საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი ერთ-ერთი პირველი დოკუმენტია, რომელიც უნდა შემოწმდეს, თუმცა ის სრულ იურიდიულ და ტექნიკურ შემოწმებას არ ცვლის. საგადასახადო, საკუთრებისა და საიმიგრაციო წესები შეიძლება შეიცვალოს, ამიტომ გარიგებამდე გადაამოწმეთ კონკრეტულ შემთხვევაზე მოქმედი პირობები.

მასალა საინფორმაციო ხასიათისაა და არ წარმოადგენს იურიდიულ, საგადასახადო ან საინვესტიციო რეკომენდაციას. კონკრეტული გადაწყვეტილების მიღებამდე გადაამოწმეთ ინფორმაცია და საჭიროების შემთხვევაში გაიარეთ კონსულტაცია შესაბამის სპეციალისტთან.